Ce que la hausse de 20% du dividende de VEREIT signifie vraiment pour les investisseurs – Motley Fool

Location nette confiance dans l’investissement immobilier (FPI) VEREIT (NYSE: VER) semblait prêt à franchir le cap en 2020 après un long et long effort de redressement. Et puis le global pandémie de Coronavirus frappé et bouleversé les choses. Mais, alors que 2021 commence, une hausse de 20% du dividende suggère que les choses s’améliorent à nouveau. Voici ce que vous devez savoir.

Un passé troublé

Sans entrer trop dans les détails, VEREIT, anciennement connue sous le nom d’American Realty Capital Properties, a commencé sa vie en tant que FPI à croissance rapide et axée sur l’acquisition. La direction de l’entreprise à l’époque, cependant, a mordu plus qu’elle ne pouvait mâcher, et une erreur comptable a été le résultat final en 2014.

Le conseil a agi rapidement et a fait appel à Glenn Rufrano, un vétéran de l’industrie avec une expérience en matière de redressement. Lui et son équipe se sont mis au travail et ont présenté publiquement un plan comprenant le renforcement du bilan, le rééquilibrage du portefeuille et le rétablissement du dividende du FPI. De manière ouverte et méthodique, Rufrano et l’équipe qu’il a réunie ont travaillé sur le plan, y compris la mise en évidence des retombées juridiques de l’erreur comptable. dans le rétroviseur.

C’était un travail difficile, mais alors que 2020 commençait, VEREIT était enfin en mesure de passer de l’étaiement des fondations à la construction de l’avenir. Seule la pandémie a fait obstacle et, étant donné que le portefeuille n’avait jamais été soumis à une crise sanitaire mondiale, VEREIT a choisi d’être prudent et couper le dividende. Pour être juste, même à ce moment-là, la société a souligné que cette décision avait été prise par prudence en raison de l’environnement macroéconomique incertain, et non par nécessité en raison de problèmes dans le portefeuille.

Cela est né au fur et à mesure que l’année avançait, avec l’ajustement fonds provenant des opérations (FFO) ratio de distribution se situant à environ 50% au quatrième trimestre de 2020. C’est une énorme marge de manœuvre suggérant que le dividende a été très bien soutenu même pendant les pires périodes de l’année. Et maintenant que le portefeuille a prouvé sa capacité à résister face à l’adversité, constatant que les taux de recouvrement des loyers étaient dans la fourchette élevée de 90% au quatrième trimestre, VEREIT a augmenté le dividende de 20%.

La prochaine phase

La vraie histoire ici, cependant, est que VEREIT est enfin prêt à reprendre le chemin de la croissance. L’importante augmentation des dividendes était en fait davantage une déclaration aux investisseurs que la FPI est financièrement solide. En fait, même après la hausse, le ratio de distribution n’est que d’environ 60% sur la base du FFO ajusté au quatrième trimestre. Cela offre toujours une énorme sécurité au cas où il y aurait d’autres vents contraires et beaucoup de place pour des hausses de dividendes.

Mais il y a plus ici que ça. Début 2020, VEREIT disposait d’une trésorerie d’environ 13 millions de dollars. Au début de 2021, il dispose de plus de 500 millions de dollars. Et, contrairement à l’année dernière, la facilité de crédit renouvelable de la société est entièrement disponible au début de 2021. Rufrano et son équipe sont convaincus qu’ils pourront acquérir 1 milliard de dollars d’actifs cette année sans avoir à exploiter les marchés financiers. Sa liquidité le prouve.

Pour être juste, VERIET avait le même objectif d’acquisition en 2020, mais il n’était pas dans la même situation financière et, eh bien, le coronavirus s’est mis en travers. En supposant que l’environnement opérationnel en 2021 soit meilleur que l’an dernier, VEREIT est bien placé pour commencer à développer son activité.

Et pour être juste, l’objectif de croissance ne va pas enflammer votre monde, avec une croissance ajustée des FFO qui devrait être de l’ordre de 4,5%. Mais il est important de noter que VEREIT est l’un des plus grands acteurs du secteur de la location nette, avec un portefeuille diversifié de plus de 3 800 propriétés. Lent et régulier est exactement ce à quoi vous vous attendez et que vous voulez voir ici.

Cela dit, avec un ratio de distribution aussi faible, le FPI pourrait facilement se permettre d’augmenter le dividende à un taux plus élevé qu’il ne fait croître un peu le FFO ajusté. C’est clairement une décision au niveau du conseil d’administration, mais à ce stade, la croissance des dividendes semble assez probable même si les problèmes de coronavirus persistent plus longtemps. En d’autres termes, cette hausse du dividende de 20% n’est probablement qu’un acompte sur ce qui pourrait être une série d’augmentations annuelles en bonne santé à l’avenir.

Il est maintenant temps d’investir

Avec un rendement du dividende d’environ 4,8%, VEREIT investisseurs obtiennent un mélange sain de rendement actuel et de potentiel de croissance des dividendes. Il y a clairement une histoire moche ici que vous devez accepter. Mais c’est le passé – l’avenir semble beaucoup plus brillant. Si vous pouvez voir VEREIT pour ce qu’il est devenu et non ce qu’il a été, vous voudrez peut-être faire un plongeon en profondeur aujourd’hui – avant que la prochaine hausse des dividendes ne prouve que la croissance des dividendes est le nouveau nom du jeu.